Kündigung des Mietvertrags nach Todesfall: Fristen und Musterbrief für Erben

Das Prinzip: Der Todesfall beendet den Mietvertrag nicht automatisch

Der Tod eines Mieters beendet den Mietvertrag in der Schweiz nicht automatisch. Dies ist ein grundlegendes juristisches Prinzip: Der Mietvertrag besteht weiter, und die Erben werden solidarisch für die Verpflichtungen des Verstorbenen verantwortlich.

Artikel 266i des Obligationenrechts (OR) sieht jedoch eine wichtige Ausnahme vor: Die Erben verfügen über ein spezifisches vorzeitiges Kündigungsrecht. Ohne diese aktive Massnahme läuft der Mietvertrag normal bis zu seinem Ende weiter.

Diese Solidarität bedeutet, dass die Verwaltung den gesamten Mietzins von jedem beliebigen Erben einfordern kann. Um mehr über Ihre Rechte als Erbe zu erfahren, konsultieren Sie unseren Leitfaden zum Tod eines Angehörigen ohne Testament.

Artikel 266i OR: Das vorzeitige Kündigungsrecht der Erben

Artikel 266i OR gewährt den Erben ein spezifisches Recht, den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen. Diese Bestimmung schützt die Erben vor einer vertraglichen Verpflichtung, die sie nicht gewählt haben.

Im Gegensatz zu den üblichen Mietregeln kann dieses Recht auch dann ausgeübt werden, wenn der Vertrag eine bestimmte Dauer oder strengere Kündigungsklauseln vorsieht. Es handelt sich um eine gesetzliche Ausnahme, die Vorrang vor den vertraglichen Bestimmungen hat.

Um dieses Recht auszuüben, müssen die Erben die gesetzlichen Fristen einhalten und ein präzises formelles Verfahren befolgen. Die Kündigung des Mietvertrags nach Todesfall erfordert ein eingeschriebenes Schreiben, das explizit auf diesen Artikel verweist.

Wer sind die gesetzlichen Erben

In der Schweiz folgt die Hierarchie der gesetzlichen Erben einer präzisen Ordnung: die Nachkommen (Kinder, Enkelkinder), der überlebende Ehegatte, die Eltern und deren Nachkommen (Geschwister), dann die Grosseltern und deren Nachkommen.

Alle Erben sind solidarisch verantwortlich für den Mietzins und die Nebenkosten. Das bedeutet, dass die Verwaltung die vollständige Zahlung von jedem beliebigen Erben verlangen kann, der sich dann an die anderen wenden muss.

Diese Solidarität gilt auch dann, wenn die Erbschaft noch nicht offiziell geregelt ist. Um die Schritte der Erbschaft zu verstehen, konsultieren Sie unseren Artikel über die Fristen zur Regelung einer Erbschaft.

Der besondere Fall von Mitbewohnern und Untermietern

Wenn der Verstorbene in einer Wohngemeinschaft mit einem gemeinsamen Mietvertrag lebte, bleiben die überlebenden Mitbewohner an den Vertrag gebunden. Sie können entweder die Miete fortsetzen oder nach den üblichen Mietregeln kündigen.

Bei Untermiete hängt die Situation vom Vertrag ab: War der Verstorbene Hauptmieter, können die Erben gemäss Artikel 266i OR kündigen. Der Untermieter muss dann informiert werden und die gesetzlichen Fristen einhalten.

Mitbewohner sind nicht automatisch Erben: Ihr Status hängt ausschliesslich von der rechtlichen Verbindung (Mietvertrag) und nicht von der familiären Beziehung ab. Diese Unterscheidung ist wichtig, um zu bestimmen, wer das Kündigungsrecht ausüben kann.

Die gesetzlichen Fristen zur Kündigung des Mietvertrags nach einem Todesfall

Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate auf den nächsten gesetzlichen Termin. In der Schweiz variieren die gesetzlichen Termine je nach Kanton, entsprechen aber in der Regel Ende März, Juni, September oder Dezember.

Die Frist von 3 Monaten läuft ab Erhalt des Kündigungsschreibens durch die Verwaltung, nicht ab dem Todesdatum. Deshalb ist es entscheidend, nach dem Todesfall rasch zu handeln, um den nächsten Termin nicht zu verpassen.

Wenn Sie diese Frist überschreiten, verlängert sich der Mietvertrag automatisch bis zum folgenden Termin, mit der Verpflichtung, die Mietzinse in der Zwischenzeit zu bezahlen. Die Planung ist daher wesentlich, um die Kosten zu minimieren.

Berechnung des nächsten gesetzlichen Termins: praktische Beispiele

Hier sind konkrete Beispiele zur Berechnung des nächsten gesetzlichen Termins:

• Todesfall im Januar: Kündigung Ende Januar versandt → Frist von 3 Monaten → Auszug Ende April (falls April kein gesetzlicher Termin ist, wird es Ende Juni sein)
• Todesfall im Mai: Kündigung Anfang Juni versandt → Frist von 3 Monaten → Auszug Ende September
• Todesfall im November: Kündigung Mitte November versandt → Frist von 3 Monaten → Auszug Ende Februar (falls kein gesetzlicher Termin, wird es Ende März sein)

Prüfen Sie immer die spezifischen gesetzlichen Termine Ihres Kantons und Ihres Mietvertrags, da einige Mietverträge besondere Daten vorsehen.

Was geschieht, wenn die Frist überschritten wird?

Wenn Sie die Frist von 3 Monaten für den nächsten Termin verpassen, verlängert sich der Mietvertrag automatisch bis zum folgenden gesetzlichen Termin. Dies kann 3 bis 6 zusätzliche Monate Mietzins bedeuten.

Die Erben bleiben solidarisch verantwortlich für alle Mietzinse und Nebenkosten während dieser verlängerten Periode. Die Verwaltung ist berechtigt, die vollständige Zahlung zu verlangen, auch wenn die Wohnung leer steht.

Die stillschweigende Erneuerung gilt wie bei jedem klassischen Mietvertrag. Es gibt keine Ausnahme oder gesetzliche Nachsicht: Die Einhaltung der Fristen ist zwingend, um erhebliche zusätzliche Kosten zu vermeiden.

Wie man den Mietvertrag kündigt: das Verfahren Schritt für Schritt

Die Kündigung des Mietvertrags nach Todesfall folgt einem präzisen Verfahren in mehreren Schritten:

• Sterbeurkunde beim Zivilstandsamt besorgen
• Kündigungsschreiben mit Verweis auf Artikel 266i OR verfassen
• Kopie der Sterbeurkunde beilegen
• Alles per Einschreiben mit Empfangsbestätigung versenden
• Kopie aller Dokumente aufbewahren

Falls die Verwaltung einen Erbschein verlangt, können Sie diesen beim Notar oder bei der Aufsichtsbehörde für Stiftungen erhalten. Für alle administrativen Schritte konsultieren Sie unseren Leitfaden zu den Formalitäten nach einem Todesfall.

Wer kann das Kündigungsschreiben unterzeichnen

Grundsätzlich kann ein einzelner Erbe das Kündigungsschreiben im Namen aller unterzeichnen. Die Solidarität der Erben ermöglicht diese individuelle Massnahme, da sie die gesamte Erbengemeinschaft verpflichtet.

Wenn ein Willensvollstrecker bestimmt wurde, verfügt er in der Regel über die Befugnis, den Mietvertrag zu kündigen. Sein Mandat erlaubt es ihm, die Angelegenheiten der Erbschaft zu regeln, einschliesslich laufender Verträge.

Im Zweifelsfall wird empfohlen, dass alle Erben gemeinsam unterzeichnen, um jede Anfechtung zu vermeiden. Um zu verstehen, wer nach einem Todesfall handeln kann, lesen Sie unseren Artikel über die Vollmacht nach dem Tod.

Empfohlene Versandart: Einschreiben

Der Versand per Einschreiben mit Empfangsbestätigung ist absolut unerlässlich. Dies ist die einzige Möglichkeit zu beweisen, dass die Verwaltung Ihre Kündigung erhalten hat und zu welchem Datum.

Das Datum, das für die Berechnung der 3-Monats-Frist zählt, ist das des Empfangs durch die Verwaltung, nicht das des Versands. Die Empfangsbestätigung gilt im Streitfall als Beweis.

Bewahren Sie die Empfangsbestätigung und eine Kopie des versandten Schreibens sorgfältig auf. Diese Dokumente sind Ihre Beweise bei Unstimmigkeiten über die Einhaltung der Fristen oder die Kündigungsbedingungen.

Musterbrief zur Kündigung des Mietvertrags nach Todesfall

Hier ist ein kostenloser Musterbrief zur Kündigung eines Mietvertrags nach Todesfall. Dieses Musterdokument enthält alle obligatorischen Angaben zur Ausübung Ihres Rechts gemäss Artikel 266i OR.

Das Schreiben muss klar, formell sein und explizit auf die gesetzliche Grundlage verweisen. Vergessen Sie nicht, eine Kopie der Sterbeurkunde beizulegen und alles per Einschreiben zu versenden.

Passen Sie die Informationen in eckigen Klammern an Ihre persönliche Situation an. Dieser Musterbrief entspricht den gesetzlichen Anforderungen der Schweiz und wird von Immobilienverwaltungen anerkannt.

Die obligatorischen Elemente des Schreibens

Ihr Kündigungsschreiben muss zwingend enthalten:

• Vollständige Identität des Verstorbenen (Name, Vorname, Geburtsdatum)
• Genaue Adresse der Wohnung und Mietvertragsreferenz
• Expliziter Verweis auf Artikel 266i OR
• Gewünschtes Kündigungsdatum (nächster gesetzlicher Termin)
• Vollständige Kontaktdaten der Erben (oder ihres Vertreters)
• Datum und Unterschrift(en)

Das Fehlen eines dieser Elemente kann die Kündigung ungültig oder anfechtbar machen. Seien Sie präzise und vollständig, um jedes Missverständnis mit der Verwaltung zu vermeiden.

Beispiel eines vollständigen Briefs zum Kopieren

[Ihr Name, Vorname und Adresse]
[Postleitzahl und Ort]
[Telefonnummer]
[E-Mail]

[Ort], den [Datum]

[Name der Verwaltung oder des Vermieters]
[Adresse]
[Postleitzahl und Ort]

Betreff: Vorzeitige Kündigung des Mietvertrags gemäss Artikel 266i OR nach dem Tod von [Name des Verstorbenen]

Sehr geehrte Damen und Herren,

Mit diesem Schreiben informieren wir Sie über den Tod von [Name und Vorname des Verstorbenen], eingetreten am [Todesdatum], Mieter der Wohnung an der Adresse [vollständige Adresse der Wohnung], Mietvertragsreferenz [Nummer].

Gemäss Artikel 266i des Schweizerischen Obligationenrechts üben wir unser Recht auf vorzeitige Kündigung des Mietvertrags mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten auf den nächsten gesetzlichen Termin aus, das heisst auf den [gewünschtes Enddatum].

Wir bitten Sie, uns die Berücksichtigung dieser Kündigung zu bestätigen und uns das Datum der Schlussabnahme mitzuteilen.

Sie finden beiliegend eine Kopie der Sterbeurkunde.

Wir stehen Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

[Unterschrift(en) der Erben]

Beilage: Sterbeurkunde

Finanzielle Verantwortlichkeiten der Erben während der Kündigungsfrist

Während der gesamten Kündigungsfrist bleiben die Erben solidarisch verantwortlich für die Zahlung der Mietzinse und Nebenkosten. Diese Verpflichtung läuft bis zum effektiven Auszugsdatum.

Die Solidarität bedeutet, dass die Verwaltung die gesamten geschuldeten Beträge von jedem beliebigen Erben einfordern kann. Derjenige, der zahlt, kann anschliessend von den anderen Erben eine Beteiligung entsprechend ihrem Erbteil verlangen.

Diese Beträge gelten als Schulden der Erbschaft und werden vom Nachlass vor der Verteilung unter den Erben abgezogen. Es ist daher wichtig, die regelmässige Zahlung aufrechtzuerhalten, um Strafen zu vermeiden.

Geschuldete Mietzinse und Nebenkosten

Die Erben müssen bezahlen:

• Vollständiger monatlicher Mietzins bis zum effektiven Auszugsdatum
• Nebenkosten (Heizung, Wasser, Unterhalt der Gemeinschaftsräume)
• Eventuelle Zusatzkosten (Parkplatz, Keller, Waschküche)
• Endabrechnung der Nebenkosten falls zutreffend

Diese Beträge werden vorrangig vom Nachlass vor jeder Verteilung abgezogen. Falls der Nachlass unzureichend ist, können die Erben verpflichtet werden, aus eigenen Mitteln zu zahlen, ausser sie haben die Erbschaft ausgeschlagen.

Versicherungen und Abonnemente im Zusammenhang mit der Wohnung

Denken Sie auch daran, alle mit der Wohnung verbundenen Verträge zu kündigen:

• Hausratversicherung (Haftpflicht und Mobiliar)
• Strom- und Gasabonnemente falls auf den Namen des Verstorbenen
• Internet und Festnetztelefonie
• Reinigungs- oder Unterhaltsdienste

Diese Kündigungen müssen separat gemäss den Bedingungen jedes Vertrags erfolgen. Für eine vollständige Liste der Schritte konsultieren Sie unseren Leitfaden zu den administrativen Formalitäten nach einem Todesfall.

Die Schlussabnahme und die Rückerstattung der Mietkaution

Die Schlussabnahme ist ein entscheidender Schritt zur Rückgewinnung der Mietkaution. Sie muss in Anwesenheit eines Erben oder seines Vertreters und eines Vertreters der Verwaltung durchgeführt werden.

Diese Abnahme vergleicht den aktuellen Zustand der Wohnung mit dem Zustand bei Einzug. Festgestellte Unterschiede (Schäden, abnormale Abnutzung) können zu Abzügen von der Kaution führen.

Die Mietkaution gehört zum Nachlass und wird den Erben nach Abzug eventueller Forderungen der Verwaltung zurückerstattet. Der Prozess kann mehrere Wochen dauern.

Die Wohnung für die Schlussabnahme vorbereiten

Um Ihre Chancen zu maximieren, die gesamte Kaution zurückzuerhalten:

• Räumen Sie die Wohnung vollständig (Möbel, persönliche Gegenstände, Keller, Parkplatz)
• Reinigen Sie gründlich (Böden, Wände, Sanitäranlagen, Küche, Fenster)
• Führen Sie kleine Reparaturen durch (Nagellöcher, Fugen, Griffe)
• Geben Sie alle Schlüssel zurück (Wohnung, Briefkasten, Keller, Parkplatz)

Eine gut gepflegte und saubere Wohnung erleichtert die Schlussabnahme erheblich und beschleunigt die Freigabe der Kaution. Machen Sie vor der Abnahme Fotos als Beweis.

Rückgewinnung der Mietkaution

Die Verwaltung verfügt über eine gesetzliche Frist, um ihre Forderungen auf die Mietkaution geltend zu machen. In der Regel beträgt diese Frist mehrere Monate nach dem effektiven Auszug.

Nach Ablauf dieser Frist ohne Forderung oder nach Regelung eventueller Streitigkeiten wird das gesperrte Kautionskonto freigegeben. Die Mittel werden den Erben entsprechend ihrem Erbteil ausgezahlt.

Die Kaution gehört zum Nachlass. Wenn sich mehrere Erben die Erbschaft teilen, wird die Kaution proportional gemäss den durch Gesetz oder Testament definierten Erbteilen aufgeteilt.

Besondere Fälle und komplexe Situationen

Bestimmte Situationen erfordern besondere Aufmerksamkeit bei der Kündigung des Mietvertrags nach Todesfall. Das Schweizer Recht sieht spezifische Regeln zum Schutz der betroffenen Personen vor.

Die häufigsten Fälle umfassen den Tod eines Ehegatten mit gemeinsamem Mietvertrag, die Erbschaftsausschlagung oder auch die bereits erwähnten Situationen von Wohngemeinschaft und Untermiete.

Jede Situation hat ihre eigenen Regeln und rechtlichen Konsequenzen. Im Zweifelsfall zögern Sie nicht, einen Notar oder einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren.

Tod eines Ehegatten: das Fortsetzungsrecht des Überlebenden

Wenn ein Ehegatte stirbt, hat der überlebende Ehegatte das Recht, den Mietvertrag allein fortzusetzen, auch wenn der Vertrag ausschliesslich auf den Namen des Verstorbenen lautete. Dieses Fortsetzungsrecht ist gesetzlich geschützt.

Der überlebende Ehegatte muss die Verwaltung lediglich über den Todesfall und seinen Wunsch, die Miete fortzusetzen, informieren. In diesem Fall ist keine Kündigung erforderlich.

Wenn der überlebende Ehegatte nicht fortsetzen möchte, kann er das Kündigungsrecht gemäss Artikel 266i OR wie jeder andere Erbe ausüben, mit der Frist von 3 Monaten auf den nächsten gesetzlichen Termin.

Erbschaftsausschlagung und Mietvertrag

Wenn alle Erben die Erbschaft ausschlagen (in der Regel weil die Schulden das Vermögen übersteigen), wird die Verantwortung für den Mietvertrag komplex. Die Erbschaft geht dann an das Konkursamt über.

Das Konkursamt kann den Mietvertrag gemäss den Regeln von Artikel 266i OR kündigen. Die Erben, die ausgeschlagen haben, sind nicht mehr für zukünftige Mietzinse verantwortlich, aber das Verfahren muss formalisiert werden.

Diese Situation erfordert die Intervention eines Notars oder Anwalts. Die Ausschlagung muss innerhalb der gesetzlichen Fristen (in der Regel 3 Monate nach Kenntnis der Erbschaft) offiziell erklärt werden.

Häufig gestellte Fragen zur Kündigung des Mietvertrags nach Todesfall

Kann man den Mietvertrag unmittelbar nach dem Todesfall kündigen?
Nein, die Mindestfrist beträgt 3 Monate auf den nächsten gesetzlichen Termin, gemäss Artikel 266i OR.

Was tun, wenn die Verwaltung die Kündigung ablehnt?
Die Verwaltung kann eine gültige Kündigung gemäss Artikel 266i OR nicht ablehnen. Bei Ablehnung konsultieren Sie einen Anwalt oder kontaktieren Sie die Schlichtungsbehörde in Mietsachen.

Wer zahlt, wenn ein Erbe nicht beitragen kann?
Die anderen Erben bleiben solidarisch verantwortlich. Die Verwaltung kann die Gesamtsumme von einem von ihnen verlangen, der sich dann an die anderen wenden muss.

Läuft die 3-Monats-Frist während der Ferien?
Ja, die Frist läuft ohne Unterbrechung, einschliesslich während der Ferienzeiten und an Feiertagen.

Ist ein Erbschein zwingend erforderlich?
Nicht immer. Die Sterbeurkunde genügt in der Regel, aber einige Verwaltungen können ihn verlangen, um sich der Identität der rechtmässigen Erben zu vergewissern.

Die Kündigung eines Mietvertrags nach einem Todesfall erfordert die Einhaltung präziser Regeln. Die Erben verfügen über ein vorzeitiges Kündigungsrecht gemäss Artikel 266i OR mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten auf den nächsten gesetzlichen Termin. Der Versand eines eingeschriebenen Briefes mit den wesentlichen Informationen bleibt die sicherste Methode zum Schutz Ihrer Rechte.

Während der Kündigungsfrist bleiben die Mietzinse und Nebenkosten geschuldet, und die Schlussabnahme muss sorgfältig vorbereitet werden, um die Kaution zurückzuerhalten. Besondere Situationen wie das Fortsetzungsrecht des überlebenden Ehegatten oder die Erbschaftsausschlagung erfordern manchmal rechtliche Begleitung.

Über die administrativen Aspekte hinaus gehört zur Ehrung des Andenkens eines Angehörigen auch das Teilen. Auf Wolky.ch können Sie eine Todesanzeige veröffentlichen, die für alle zugänglich ist, eine Gedenkseite erstellen und es Angehörigen ermöglichen, gemeinsam zu trauern. Ein würdiger und respektvoller Raum, um ein Leben zu würdigen.