Résiliation de bail après décès : délais et lettre type pour les héritiers

Le principe : le décès ne met pas fin au bail automatiquement

Le décès d'un locataire ne rompt pas automatiquement le contrat de bail en Suisse. C'est un principe juridique fondamental : le bail continue et les héritiers deviennent solidairement responsables des obligations du défunt.

L'article 266i du Code des obligations (CO) prévoit toutefois une exception importante : les héritiers disposent d'un droit de résiliation anticipée spécifique. Sans cette démarche active, le bail se poursuit normalement jusqu'à son terme.

Cette solidarité signifie que la régie peut réclamer l'intégralité des loyers à n'importe quel héritier. Pour en savoir plus sur vos droits en tant qu'héritier, consultez notre guide sur le décès d'un proche sans testament.

L'article 266i CO : le droit de résiliation anticipée des héritiers

L'article 266i CO accorde aux héritiers un droit spécifique de résilier le bail avec un délai de préavis de 3 mois pour le prochain terme légal. Cette disposition protège les héritiers d'un engagement contractuel qu'ils n'ont pas choisi.

Contrairement aux règles habituelles du bail, ce droit s'exerce même si le contrat prévoit une durée déterminée ou des clauses de résiliation plus strictes. C'est une exception légale qui prime sur les dispositions contractuelles.

Pour exercer ce droit, les héritiers doivent respecter les délais légaux et suivre une procédure formelle précise. La résiliation de bail après décès nécessite une lettre recommandée mentionnant explicitement cet article.

Qui sont les héritiers légaux

En Suisse, la hiérarchie des héritiers légaux suit un ordre précis : les descendants (enfants, petits-enfants), le conjoint survivant, les parents et leurs descendants (frères, sœurs), puis les grands-parents et leurs descendants.

Tous les héritiers sont solidairement responsables du loyer et des charges. Cela signifie que la régie peut exiger le paiement intégral de n'importe lequel d'entre eux, qui devra ensuite se retourner vers les autres.

Cette solidarité s'applique même si la succession n'est pas encore officiellement réglée. Pour comprendre les étapes de la succession, consultez notre article sur les délais pour régler une succession.

Le cas particulier des colocataires et sous-locataires

Si le défunt vivait en colocation avec un bail commun, les colocataires survivants restent tenus par le contrat. Ils peuvent soit poursuivre la location, soit résilier selon les règles habituelles du bail.

En cas de sous-location, la situation dépend du contrat : si le défunt était locataire principal, les héritiers peuvent résilier selon l'article 266i CO. Le sous-locataire doit alors être informé et respecter les délais légaux.

Les colocataires ne sont pas automatiquement héritiers : leur statut dépend uniquement du lien juridique (bail) et non du lien familial. Cette distinction est importante pour déterminer qui peut exercer le droit de résiliation.

Les délais légaux pour résilier le bail après un décès

Le délai de résiliation est de 3 mois pour le prochain terme légal. En Suisse, les termes légaux varient selon les cantons, mais correspondent généralement à la fin mars, juin, septembre ou décembre.

Le délai de 3 mois court à partir de la réception de la lettre de résiliation par la régie, pas de la date du décès. C'est pourquoi il est crucial d'agir rapidement après le décès pour éviter de manquer le prochain terme.

Si vous dépassez ce délai, le bail se prolonge automatiquement jusqu'au terme suivant, avec obligation de payer les loyers entre-temps. La planification est donc essentielle pour minimiser les coûts.

Calcul du prochain terme légal : exemples pratiques

Voici des exemples concrets pour calculer le prochain terme légal :

Décès en janvier : Résiliation envoyée fin janvier → délai de 3 mois → sortie fin avril (si avril n'est pas un terme légal, ce sera fin juin)
Décès en mai : Résiliation envoyée début juin → délai de 3 mois → sortie fin septembre
Décès en novembre : Résiliation envoyée mi-novembre → délai de 3 mois → sortie fin février (si pas un terme légal, ce sera fin mars)

Vérifiez toujours les termes légaux spécifiques à votre canton et à votre contrat de bail, car certains baux prévoient des dates particulières.

Que se passe-t-il si le délai est dépassé ?

Si vous manquez le délai de 3 mois pour le prochain terme, le bail se prolonge automatiquement jusqu'au terme légal suivant. Cela peut représenter 3 à 6 mois supplémentaires de loyer à payer.

Les héritiers restent solidairement responsables de tous les loyers et charges durant cette période prolongée. La régie est en droit d'exiger le paiement intégral, même si le logement est vide.

Le renouvellement tacite s'applique comme pour tout bail classique. Il n'y a pas d'exception ni de clémence légale : le respect des délais est impératif pour éviter des frais supplémentaires importants.

Comment résilier le bail : la procédure étape par étape

La résiliation de bail après décès suit une procédure précise en plusieurs étapes :

Obtenir l'acte de décès auprès de l'état civil
Rédiger une lettre de résiliation mentionnant l'article 266i CO
Joindre une copie de l'acte de décès
Envoyer le tout en recommandé avec accusé de réception
Conserver une copie de tous les documents

Si la régie exige un certificat d'héritier, vous pouvez l'obtenir auprès du notaire ou de l'autorité de surveillance des fondations. Pour toutes les démarches administratives, consultez notre guide des formalités après un décès.

Qui peut signer la lettre de résiliation

En principe, un seul héritier peut signer la lettre de résiliation au nom de tous. La solidarité des héritiers permet cette démarche individuelle, car elle engage l'ensemble de la communauté héréditaire.

Si un exécuteur testamentaire a été désigné, il dispose généralement du pouvoir de résilier le bail. Son mandat lui permet d'agir pour gérer les affaires de la succession, y compris les contrats en cours.

En cas de doute, il est recommandé que tous les héritiers signent conjointement pour éviter toute contestation. Pour comprendre qui peut agir après un décès, lisez notre article sur la procuration post-décès.

Mode d'envoi recommandé : lettre recommandée

L'envoi en lettre recommandée avec accusé de réception est absolument indispensable. C'est le seul moyen de prouver que la régie a bien reçu votre résiliation et à quelle date.

La date qui compte pour le calcul du délai de 3 mois est celle de la réception par la régie, pas celle de l'envoi. L'accusé de réception fait foi en cas de litige.

Conservez précieusement l'accusé de réception et une copie de la lettre envoyée. Ces documents sont vos preuves en cas de désaccord sur le respect des délais ou les conditions de résiliation.

Modèle de lettre de résiliation de bail après décès

Voici un modèle de lettre gratuit pour résilier un bail après décès. Ce document type contient toutes les mentions obligatoires pour exercer votre droit selon l'article 266i CO.

La lettre doit être claire, formelle et mentionner explicitement la base légale. N'oubliez pas de joindre une copie de l'acte de décès et d'envoyer le tout en recommandé.

Adaptez les informations entre crochets à votre situation personnelle. Ce modèle est conforme aux exigences légales suisses et reconnu par les régies immobilières.

Les éléments obligatoires de la lettre

Votre lettre de résiliation de bail doit impérativement contenir :

Identité complète du défunt (nom, prénom, date de naissance)
Adresse exacte du logement et référence du bail
Mention explicite de l'article 266i CO
Date de résiliation souhaitée (prochain terme légal)
Coordonnées complètes des héritiers (ou de leur représentant)
Date et signature(s)

L'absence d'un de ces éléments peut rendre la résiliation invalide ou contestable. Soyez précis et complet pour éviter tout malentendu avec la régie.

Exemple de lettre complète à copier

[Vos nom, prénom et adresse]
[Code postal et ville]
[Numéro de téléphone]
[Email]

[Ville], le [date]

[Nom de la régie ou du bailleur]
[Adresse]
[Code postal et ville]

Objet : Résiliation anticipée du bail selon l'article 266i CO suite au décès de [nom du défunt]

Madame, Monsieur,

Par la présente, nous vous informons du décès de [nom et prénom du défunt], survenu le [date du décès], locataire du logement situé au [adresse complète du logement], référence de bail [numéro].

Conformément à l'article 266i du Code des obligations suisse, nous exerçons notre droit de résiliation anticipée du bail avec un délai de préavis de 3 mois pour le prochain terme légal, soit le [date de fin souhaitée].

Nous vous prions de bien vouloir nous confirmer la prise en compte de cette résiliation et de nous communiquer la date de l'état des lieux de sortie.

Vous trouverez ci-joint une copie de l'acte de décès.

Nous restons à votre disposition pour toute question.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées.

[Signature(s) des héritiers]

Pièce jointe : Acte de décès

Responsabilités financières des héritiers pendant la période de préavis

Durant toute la période de préavis, les héritiers restent solidairement responsables du paiement des loyers et charges. Cette obligation court jusqu'à la date effective de sortie du logement.

La solidarité signifie que la régie peut réclamer l'intégralité des sommes dues à n'importe quel héritier. Celui qui paie peut ensuite demander aux autres héritiers de participer selon leur part successorale.

Ces montants sont considérés comme des dettes de la succession et sont prélevés sur l'actif successoral avant le partage entre héritiers. Il est donc important de maintenir le paiement régulier pour éviter les pénalités.

Loyers et charges dus

Les héritiers doivent s'acquitter de :

Loyer mensuel complet jusqu'à la date de sortie effective
Charges locatives (chauffage, eau, entretien des communs)
Frais annexes éventuels (parking, cave, buanderie)
Décompte de charges final si applicable

Ces montants sont prélevés en priorité sur la succession avant tout partage. Si la succession est insuffisante, les héritiers peuvent être tenus de payer sur leurs fonds propres, sauf s'ils ont répudié la succession.

Assurances et abonnements liés au logement

Pensez également à résilier tous les contrats liés au logement :

Assurance ménage (responsabilité civile et mobilier)
Abonnements électricité et gaz si au nom du défunt
Internet et téléphonie fixe
Services de nettoyage ou d'entretien

Ces résiliations doivent être effectuées séparément selon les conditions de chaque contrat. Pour une liste complète des démarches, consultez notre guide des formalités administratives après un décès.

L'état des lieux de sortie et la restitution de la garantie de loyer

L'état des lieux de sortie est une étape cruciale pour récupérer la garantie de loyer. Il doit être effectué en présence d'un héritier ou de son représentant et d'un représentant de la régie.

Cet état des lieux compare l'état actuel du logement avec l'état des lieux d'entrée. Les différences constatées (dégâts, usure anormale) peuvent donner lieu à des retenues sur la garantie.

La garantie de loyer (caution) fait partie de la succession et sera restituée aux héritiers après déduction des éventuelles réclamations de la régie. Le processus peut prendre plusieurs semaines.

Préparer le logement pour l'état des lieux

Pour maximiser vos chances de récupérer l'intégralité de la caution :

Videz complètement le logement (meubles, effets personnels, cave, parking)
Nettoyez en profondeur (sols, murs, sanitaires, cuisine, fenêtres)
Effectuez les petites réparations (trous de clous, joints, poignées)
Remettez les clés complètes (appartement, boîte aux lettres, cave, parking)

Un logement bien entretenu et propre facilite grandement l'état des lieux et accélère la libération de la garantie. Prenez des photos avant l'état des lieux comme preuve.

Récupération de la garantie de loyer

La régie dispose d'un délai légal pour faire valoir ses réclamations sur la garantie de loyer. En général, ce délai est de plusieurs mois après la sortie effective.

Une fois ce délai écoulé sans réclamation, ou après règlement des éventuels litiges, le compte de garantie bloqué est libéré. Les fonds sont versés aux héritiers selon leur part successorale.

La garantie fait partie de l'actif successoral. Si plusieurs héritiers se partagent la succession, la caution sera répartie proportionnellement selon les parts héréditaires définies par la loi ou le testament.

Cas particuliers et situations complexes

Certaines situations nécessitent une attention particulière lors de la résiliation de bail après décès. Le droit suisse prévoit des règles spécifiques pour protéger les personnes concernées.

Les cas les plus fréquents incluent le décès d'un conjoint avec bail commun, la répudiation de succession, ou encore les situations de colocation et sous-location déjà évoquées.

Chaque situation a ses propres règles et conséquences juridiques. En cas de doute, n'hésitez pas à consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit du bail.

Décès d'un conjoint : le droit de maintien du survivant

Lorsqu'un conjoint décède, le conjoint survivant a le droit de continuer le bail seul, même si le contrat était uniquement au nom du défunt. Ce droit de maintien est protégé par la loi.

Le conjoint survivant doit simplement informer la régie du décès et de son souhait de poursuivre la location. Aucune résiliation n'est nécessaire dans ce cas.

Si le conjoint survivant ne souhaite pas continuer, il peut exercer le droit de résiliation selon l'article 266i CO comme tout autre héritier, avec le délai de 3 mois pour le prochain terme légal.

Répudiation de succession et bail

Si tous les héritiers répudient la succession (généralement parce que les dettes dépassent l'actif), la responsabilité du bail devient complexe. La succession passe alors à l'office des faillites.

L'office des faillites peut résilier le bail selon les règles de l'article 266i CO. Les héritiers qui ont répudié ne sont plus responsables des loyers futurs, mais la procédure doit être formalisée.

Cette situation nécessite l'intervention d'un notaire ou d'un avocat. La répudiation doit être déclarée officiellement dans les délais légaux (généralement 3 mois après connaissance de la succession).

Questions fréquentes sur la résiliation de bail après décès

Peut-on résilier le bail immédiatement après le décès ?
Non, le délai minimum est de 3 mois pour le prochain terme légal, conformément à l'article 266i CO.

Que faire si la régie refuse la résiliation ?
La régie ne peut pas refuser une résiliation valide selon l'article 266i CO. En cas de refus, consultez un avocat ou contactez l'autorité de conciliation en matière de baux.

Qui paie si un héritier ne peut pas contribuer ?
Les autres héritiers restent solidairement responsables. La régie peut réclamer l'intégralité à l'un d'eux, qui devra ensuite se retourner contre les autres.

Le délai de 3 mois court-il pendant les vacances ?
Oui, le délai court sans interruption, y compris pendant les périodes de vacances et les jours fériés.

Faut-il obligatoirement un certificat d'héritier ?
Pas toujours. L'acte de décès suffit généralement, mais certaines régies peuvent l'exiger pour s'assurer de l'identité des héritiers légitimes.

La résiliation d'un bail après un décès demande de respecter des règles précises. Les héritiers disposent d'un droit de résiliation anticipée selon l'article 266i CO, avec un délai de préavis de 30 jours pour le prochain terme légal. L'envoi d'une lettre recommandée contenant les informations essentielles reste la méthode la plus sûre pour protéger vos droits.

Pendant la période de préavis, les loyers et charges restent dus, et l'état des lieux doit être préparé avec soin pour récupérer la garantie. Les situations particulières, comme le droit de maintien du conjoint survivant ou la répudiation de succession, nécessitent parfois un accompagnement juridique.

Au-delà des aspects administratifs, honorer la mémoire d'un proche passe aussi par le partage. Sur Wolky.ch, vous pouvez publier un avis de décès accessible à tous, créer une page commémorative et permettre aux proches de se recueillir ensemble. Un espace digne et respectueux pour célébrer une vie.