Disdetta del contratto di locazione dopo un decesso: termini e lettera tipo per gli eredi

Il principio: il decesso non pone fine automaticamente al contratto di locazione

Il decesso di un locatario non interrompe automaticamente il contratto di locazione in Svizzera. È un principio giuridico fondamentale: il contratto prosegue e gli eredi diventano solidalmente responsabili degli obblighi del defunto.

L'articolo 266i del Codice delle obbligazioni (CO) prevede tuttavia un'eccezione importante: gli eredi dispongono di un diritto di disdetta anticipata specifico. Senza questa procedura attiva, il contratto prosegue normalmente fino alla sua scadenza.

Questa solidarietà significa che l'agenzia immobiliare può reclamare l'intero importo degli affitti a qualsiasi erede. Per saperne di più sui vostri diritti in qualità di erede, consultate la nostra guida sul decesso di una persona cara senza testamento.

L'articolo 266i CO: il diritto di disdetta anticipata degli eredi

L'articolo 266i CO concede agli eredi un diritto specifico di disdire il contratto con un termine di preavviso di 3 mesi per la prossima scadenza legale. Questa disposizione protegge gli eredi da un impegno contrattuale che non hanno scelto.

Contrariamente alle regole abituali del contratto di locazione, questo diritto si esercita anche se il contratto prevede una durata determinata o clausole di disdetta più rigorose. È un'eccezione legale che prevale sulle disposizioni contrattuali.

Per esercitare questo diritto, gli eredi devono rispettare i termini legali e seguire una procedura formale precisa. La disdetta del contratto di locazione dopo un decesso richiede una lettera raccomandata che menzioni esplicitamente questo articolo.

Chi sono gli eredi legali

In Svizzera, la gerarchia degli eredi legali segue un ordine preciso: i discendenti (figli, nipoti), il coniuge superstite, i genitori e i loro discendenti (fratelli, sorelle), poi i nonni e i loro discendenti.

Tutti gli eredi sono solidalmente responsabili dell'affitto e delle spese accessorie. Ciò significa che l'agenzia immobiliare può esigere il pagamento integrale da qualsiasi erede, che dovrà poi rivalersi sugli altri.

Questa solidarietà si applica anche se la successione non è ancora ufficialmente regolata. Per comprendere le fasi della successione, consultate il nostro articolo sui tempi per regolare una successione.

Il caso particolare dei coinquilini e sublocatari

Se il defunto viveva in coabitazione con un contratto comune, i coinquilini superstiti restano vincolati dal contratto. Possono sia proseguire la locazione, sia disdire secondo le regole abituali del contratto.

In caso di sublocazione, la situazione dipende dal contratto: se il defunto era locatario principale, gli eredi possono disdire secondo l'articolo 266i CO. Il sublocatario deve quindi essere informato e rispettare i termini legali.

I coinquilini non sono automaticamente eredi: il loro status dipende unicamente dal vincolo giuridico (contratto) e non dal vincolo familiare. Questa distinzione è importante per determinare chi può esercitare il diritto di disdetta.

I termini legali per disdire il contratto di locazione dopo un decesso

Il termine di disdetta è di 3 mesi per la prossima scadenza legale. In Svizzera, le scadenze legali variano secondo i cantoni, ma corrispondono generalmente alla fine di marzo, giugno, settembre o dicembre.

Il termine di 3 mesi decorre dal ricevimento della lettera di disdetta da parte dell'agenzia immobiliare, non dalla data del decesso. Per questo è fondamentale agire rapidamente dopo il decesso per evitare di perdere la prossima scadenza.

Se superate questo termine, il contratto si prolunga automaticamente fino alla scadenza successiva, con obbligo di pagare gli affitti nel frattempo. La pianificazione è quindi essenziale per ridurre al minimo i costi.

Calcolo della prossima scadenza legale: esempi pratici

Ecco alcuni esempi concreti per calcolare la prossima scadenza legale:

• Decesso a gennaio: Disdetta inviata a fine gennaio → termine di 3 mesi → uscita a fine aprile (se aprile non è una scadenza legale, sarà fine giugno)
• Decesso a maggio: Disdetta inviata a inizio giugno → termine di 3 mesi → uscita a fine settembre
• Decesso a novembre: Disdetta inviata a metà novembre → termine di 3 mesi → uscita a fine febbraio (se non è una scadenza legale, sarà fine marzo)

Verificate sempre le scadenze legali specifiche del vostro cantone e del vostro contratto di locazione, poiché alcuni contratti prevedono date particolari.

Cosa succede se il termine viene superato?

Se perdete il termine di 3 mesi per la prossima scadenza, il contratto si prolunga automaticamente fino alla scadenza legale successiva. Ciò può rappresentare 3-6 mesi supplementari di affitto da pagare.

Gli eredi restano solidalmente responsabili di tutti gli affitti e spese accessorie durante questo periodo prolungato. L'agenzia immobiliare ha il diritto di esigere il pagamento integrale, anche se l'abitazione è vuota.

Il rinnovo tacito si applica come per qualsiasi contratto classico. Non ci sono eccezioni né clemenza legale: il rispetto dei termini è imperativo per evitare spese supplementari importanti.

Come disdire il contratto: la procedura passo dopo passo

La disdetta del contratto di locazione dopo un decesso segue una procedura precisa in diverse fasi:

• Ottenere l'atto di morte presso l'ufficio di stato civile
• Redigere una lettera di disdetta menzionando l'articolo 266i CO
• Allegare una copia dell'atto di morte
• Inviare il tutto per raccomandata con ricevuta di ritorno
• Conservare una copia di tutti i documenti

Se l'agenzia immobiliare esige un certificato di erede, potete ottenerlo presso il notaio o l'autorità di vigilanza sulle fondazioni. Per tutte le pratiche amministrative, consultate la nostra guida delle formalità dopo un decesso.

Chi può firmare la lettera di disdetta

In linea di principio, un solo erede può firmare la lettera di disdetta a nome di tutti. La solidarietà degli eredi permette questa procedura individuale, poiché impegna l'insieme della comunità ereditaria.

Se è stato designato un esecutore testamentario, egli dispone generalmente del potere di disdire il contratto. Il suo mandato gli permette di agire per gestire gli affari della successione, compresi i contratti in corso.

In caso di dubbio, si raccomanda che tutti gli eredi firmino congiuntamente per evitare qualsiasi contestazione. Per comprendere chi può agire dopo un decesso, leggete il nostro articolo sulla procura post-decesso.

Modalità di invio raccomandata: lettera raccomandata

L'invio per lettera raccomandata con ricevuta di ritorno è assolutamente indispensabile. È l'unico mezzo per provare che l'agenzia immobiliare ha effettivamente ricevuto la vostra disdetta e in quale data.

La data che conta per il calcolo del termine di 3 mesi è quella del ricevimento da parte dell'agenzia immobiliare, non quella dell'invio. La ricevuta di ritorno fa fede in caso di controversia.

Conservate accuratamente la ricevuta di ritorno e una copia della lettera inviata. Questi documenti sono le vostre prove in caso di disaccordo sul rispetto dei termini o sulle condizioni di disdetta.

Modello di lettera di disdetta del contratto di locazione dopo un decesso

Ecco un modello di lettera gratuito per disdire un contratto di locazione dopo un decesso. Questo documento tipo contiene tutte le menzioni obbligatorie per esercitare il vostro diritto secondo l'articolo 266i CO.

La lettera deve essere chiara, formale e menzionare esplicitamente la base legale. Non dimenticate di allegare una copia dell'atto di morte e di inviare il tutto per raccomandata.

Adattate le informazioni tra parentesi quadre alla vostra situazione personale. Questo modello è conforme alle esigenze legali svizzere e riconosciuto dalle agenzie immobiliari.

Gli elementi obbligatori della lettera

La vostra lettera di disdetta del contratto di locazione deve imperativamente contenere:

• Identità completa del defunto (cognome, nome, data di nascita)
• Indirizzo esatto dell'abitazione e riferimento del contratto
• Menzione esplicita dell'articolo 266i CO
• Data di disdetta desiderata (prossima scadenza legale)
• Coordinate complete degli eredi (o del loro rappresentante)
• Data e firma/e

L'assenza di uno di questi elementi può rendere la disdetta non valida o contestabile. Siate precisi e completi per evitare qualsiasi malinteso con l'agenzia immobiliare.

Esempio di lettera completa da copiare

[Vostri cognome, nome e indirizzo]
[Codice postale e città]
[Numero di telefono]
[Email]

[Città], il [data]

[Nome dell'agenzia immobiliare o del locatore]
[Indirizzo]
[Codice postale e città]

Oggetto: Disdetta anticipata del contratto di locazione secondo l'articolo 266i CO in seguito al decesso di [nome del defunto]

Gentile Signora, Egregio Signore,

Con la presente vi informiamo del decesso di [cognome e nome del defunto], avvenuto il [data del decesso], locatario dell'abitazione situata in [indirizzo completo dell'abitazione], riferimento contratto [numero].

Conformemente all'articolo 266i del Codice delle obbligazioni svizzero, esercitiamo il nostro diritto di disdetta anticipata del contratto con un termine di preavviso di 3 mesi per la prossima scadenza legale, ossia il [data di fine desiderata].

Vi preghiamo di volerci confermare la presa in considerazione di questa disdetta e di comunicarci la data del sopralluogo di uscita.

Troverete in allegato una copia dell'atto di morte.

Restiamo a vostra disposizione per qualsiasi domanda.

Vogliate gradire, Gentile Signora, Egregio Signore, i nostri distinti saluti.

[Firma/e degli eredi]

Allegato: Atto di morte

Responsabilità finanziarie degli eredi durante il periodo di preavviso

Durante tutto il periodo di preavviso, gli eredi restano solidalmente responsabili del pagamento degli affitti e delle spese accessorie. Questo obbligo decorre fino alla data effettiva di uscita dall'abitazione.

La solidarietà significa che l'agenzia immobiliare può reclamare l'intero importo dovuto a qualsiasi erede. Chi paga può poi chiedere agli altri eredi di partecipare secondo la loro quota successoria.

Questi importi sono considerati debiti della successione e vengono prelevati dall'attivo successorio prima della ripartizione tra gli eredi. È quindi importante mantenere il pagamento regolare per evitare penalità.

Affitti e spese accessorie dovute

Gli eredi devono versare:

• Affitto mensile completo fino alla data di uscita effettiva
• Spese accessorie (riscaldamento, acqua, manutenzione delle parti comuni)
• Spese annesse eventuali (parcheggio, cantina, lavanderia)
• Conguaglio delle spese finale se applicabile

Questi importi vengono prelevati in via prioritaria sulla successione prima di qualsiasi ripartizione. Se la successione è insufficiente, gli eredi possono essere tenuti a pagare con i propri fondi, salvo se hanno rinunciato alla successione.

Assicurazioni e abbonamenti legati all'abitazione

Pensate anche a disdire tutti i contratti legati all'abitazione:

• Assicurazione economia domestica (responsabilità civile e mobilio)
• Abbonamenti elettricità e gas se intestati al defunto
• Internet e telefonia fissa
• Servizi di pulizia o manutenzione

Queste disdette devono essere effettuate separatamente secondo le condizioni di ciascun contratto. Per un elenco completo delle pratiche, consultate la nostra guida delle formalità amministrative dopo un decesso.

Il sopralluogo di uscita e la restituzione della garanzia d'affitto

Il sopralluogo di uscita è una tappa cruciale per recuperare la garanzia d'affitto. Deve essere effettuato in presenza di un erede o del suo rappresentante e di un rappresentante dell'agenzia immobiliare.

Questo sopralluogo confronta lo stato attuale dell'abitazione con il sopralluogo d'entrata. Le differenze constatate (danni, usura anormale) possono dare luogo a trattenute sulla garanzia.

La garanzia d'affitto (cauzione) fa parte della successione e sarà restituita agli eredi dopo deduzione delle eventuali rivendicazioni dell'agenzia immobiliare. Il processo può richiedere diverse settimane.

Preparare l'abitazione per il sopralluogo

Per massimizzare le vostre possibilità di recuperare l'intero importo della cauzione:

• Svuotate completamente l'abitazione (mobili, effetti personali, cantina, parcheggio)
• Pulite a fondo (pavimenti, pareti, sanitari, cucina, finestre)
• Effettuate le piccole riparazioni (buchi di chiodi, giunti, maniglie)
• Restituite le chiavi complete (appartamento, cassetta postale, cantina, parcheggio)

Un'abitazione ben tenuta e pulita facilita notevolmente il sopralluogo e accelera il rilascio della garanzia. Scattate foto prima del sopralluogo come prova.

Recupero della garanzia d'affitto

L'agenzia immobiliare dispone di un termine legale per far valere le sue rivendicazioni sulla garanzia d'affitto. In generale, questo termine è di diversi mesi dopo l'uscita effettiva.

Una volta trascorso questo termine senza rivendicazioni, o dopo regolamento di eventuali controversie, il conto di garanzia bloccato viene liberato. I fondi vengono versati agli eredi secondo la loro quota successoria.

La garanzia fa parte dell'attivo successorio. Se più eredi si dividono la successione, la cauzione sarà ripartita proporzionalmente secondo le quote ereditarie definite dalla legge o dal testamento.

Casi particolari e situazioni complesse

Alcune situazioni richiedono un'attenzione particolare durante la disdetta del contratto di locazione dopo un decesso. Il diritto svizzero prevede regole specifiche per proteggere le persone interessate.

I casi più frequenti includono il decesso di un coniuge con contratto comune, la rinuncia alla successione, o ancora le situazioni di coabitazione e sublocazione già menzionate.

Ogni situazione ha le proprie regole e conseguenze giuridiche. In caso di dubbio, non esitate a consultare un notaio o un avvocato specializzato in diritto della locazione.

Decesso di un coniuge: il diritto di mantenimento del superstite

Quando un coniuge muore, il coniuge superstite ha il diritto di continuare il contratto da solo, anche se il contratto era unicamente intestato al defunto. Questo diritto di mantenimento è protetto dalla legge.

Il coniuge superstite deve semplicemente informare l'agenzia immobiliare del decesso e del suo desiderio di proseguire la locazione. Nessuna disdetta è necessaria in questo caso.

Se il coniuge superstite non desidera continuare, può esercitare il diritto di disdetta secondo l'articolo 266i CO come qualsiasi altro erede, con il termine di 3 mesi per la prossima scadenza legale.

Rinuncia alla successione e contratto di locazione

Se tutti gli eredi rinunciano alla successione (generalmente perché i debiti superano l'attivo), la responsabilità del contratto diventa complessa. La successione passa quindi all'ufficio fallimenti.

L'ufficio fallimenti può disdire il contratto secondo le regole dell'articolo 266i CO. Gli eredi che hanno rinunciato non sono più responsabili degli affitti futuri, ma la procedura deve essere formalizzata.

Questa situazione richiede l'intervento di un notaio o di un avvocato. La rinuncia deve essere dichiarata ufficialmente entro i termini legali (generalmente 3 mesi dopo la conoscenza della successione).

Domande frequenti sulla disdetta del contratto di locazione dopo un decesso

Si può disdire il contratto immediatamente dopo il decesso?
No, il termine minimo è di 3 mesi per la prossima scadenza legale, conformemente all'articolo 266i CO.

Cosa fare se l'agenzia immobiliare rifiuta la disdetta?
L'agenzia immobiliare non può rifiutare una disdetta valida secondo l'articolo 266i CO. In caso di rifiuto, consultate un avvocato o contattate l'autorità di conciliazione in materia di locazione.

Chi paga se un erede non può contribuire?
Gli altri eredi restano solidalmente responsabili. L'agenzia immobiliare può reclamare l'intero importo a uno di loro, che dovrà poi rivalersi sugli altri.

Il termine di 3 mesi decorre durante le vacanze?
Sì, il termine decorre senza interruzione, compresi i periodi di vacanza e i giorni festivi.

È obbligatorio un certificato di erede?
Non sempre. L'atto di morte è generalmente sufficiente, ma alcune agenzie immobiliari possono richiederlo per assicurarsi dell'identità degli eredi legittimi.

La disdetta di un contratto di locazione dopo un decesso richiede il rispetto di regole precise. Gli eredi dispongono di un diritto di disdetta anticipata secondo l'articolo 266i CO, con un termine di preavviso di 3 mesi per la prossima scadenza legale. L'invio di una lettera raccomandata contenente le informazioni essenziali resta il metodo più sicuro per proteggere i vostri diritti.

Durante il periodo di preavviso, gli affitti e le spese accessorie restano dovuti, e il sopralluogo deve essere preparato con cura per recuperare la garanzia. Le situazioni particolari, come il diritto di mantenimento del coniuge superstite o la rinuncia alla successione, richiedono talvolta un accompagnamento giuridico.

Al di là degli aspetti amministrativi, onorare la memoria di una persona cara passa anche attraverso la condivisione. Su Wolky.ch, potete pubblicare un annuncio funebre accessibile a tutti, creare una pagina commemorativa e permettere ai cari di raccogliersi insieme. Uno spazio dignitoso e rispettoso per celebrare una vita.